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シニード・クルーズ、ルーシー・ライタノ、ルイス・ジャクソン著

ロンドン／シドニー（ロイター） - 商業用不動産の投資家や貸し手は、徐々に醜い問題に直面している。パンデミック前のように人々が二度とショッピングモールで買い物をしたり、オフィスで働いたりすることがなくなったとしたら、彼らがレンガとモルタルに積み上げた財産はどれほど安全なのかということだ。 ?

金利の上昇、頑固なインフレ、ひどい経済状況は、経験豊富な商業用不動産購入者にとって身近な敵であり、彼らは通常、賃貸需要の回復と借入コストの低下を待って嵐を乗り越えます。

貸し手が投資家がローンを返済できると確信し、資産の価値がその資産に対して貸し出された負債を上回っている限り、景気の低迷が投げ売りを促すことはめったにない。

しかし今回は、ロイターがインタビューしたアナリスト、学者、投資家らは、事態は異なる可能性があると警告している。

多くのオフィス拠点の企業でリモートワークが日常化し、消費者が習慣的にオンラインショッピングを行っているため、ロンドン、ロサンゼルス、ニューヨークなどの都市は、地元住民が望まなくなった建物で肥大化しています。

つまり、市中心部の超高層ビルや広大なショッピングモールの価値が回復するにはさらに長い時間がかかる可能性がある。 そして、テナントが見つからない場合、家主と貸し手は以前のサイクルよりも大きな損失を被るリスクを負います。

英国シェフィールド大学の政治経済学者で会計実務教授のリチャード・マーフィー氏はロイターに対し、「雇用主は、従業員を倉庫に保管するための巨大な施設を建設する必要がなくなったことを認識し始めている」と語った。

「商業地主は心配すべきだ。商業地主への投資家は今すぐやめたほうが賢明だ」と同氏は付け加えた。

借金の壁

ムーディーズ・インベスターズ・サービスは6月、6兆ドルの商業用不動産債務残高の約半分を世界の銀行が保有しており、最大の割合は2023年から2026年に満期を迎えると述べた。

米国の銀行は上半期の数字で不動産による損失が急増していることを明らかにし、今後さらなる損失が発生すると警告した。

7月にデータ提供会社クレジット・ベンチマークに信用リスク評価を提供した米国の工業用およびオフィス用不動産投資信託（REIT）への世界的な貸し手らは、このセクターの企業が債務不履行に陥る可能性が半年前の推定よりも17.9％高くなっていると述べた。 英国の不動産保有・開発部門の借り手はデフォルトする可能性が4%高かった。

920億ドル規模の米投資会社ダブルラインの副最高投資責任者、ジェフリー・シャーマン氏は、一部の米銀行は今後2年以内に予定される商業用不動産の借り換えに貴重な流動性を縛り付けることに慎重だと述べた。

同氏は、顧客の預金が銀行から高利回りの「リスクのない」マネー・マーケット・ファンドや米国債に移行していることを指摘し、「預金逃避はいつでも起こり得る」と述べた。

同氏は「FRBが金利を高水準に維持する限り、それは時限爆弾だ」と述べた。

しかし、一部の世界政策立案者は、パンデミック後の「仕事に行く」という概念の変化が2008年から2009年型の信用危機を招くことはないと確信している。

ユーロ圏企業からの融資需要は前四半期に過去最低に落ち込んだ一方、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）の年次「ストレステスト」では、銀行の平均貸倒率が40％という「極端な」シナリオの下では2023年の予想貸倒率が2022年よ​​りも低くなることが判明した。商業用不動産の価値が % 下落。

英国の商業不動産の平均価格はすでに、大規模な融資減損を引き起こすことなくピーク時から約20％下落しており、ある規制当局幹部は、英国の銀行の融資全体に占める不動産エクスポージャーの割合が15年前に比べてはるかに小さいと指摘している。

しかし、Bank Syzの最高投資責任者であるCharles-Henry Monchau氏は、積極的な金利引き締めの影響をダイナマイト漁に例えた。

「通常、小さな魚が最初に浮上し、次に大きな魚、つまりクジラが最後に来ます」と彼は言いました。